① 事例
【被相続人】 父（山田 一郎）
【相続人】 母（山田 和子）、長男（山田 健太）、次男、長女の計4名
（すべて仮名）
【相続財産】 賃貸アパート5棟、自宅の土地建物、預貯金、株式
【消極財産（借金）】 不動産のローン
【ご相談の経緯】
アパート経営をされていたお父様がお亡くなりになり、ご家族で遺産分割の話し合いが始まりました。
お母様はご自宅を、3人のお子様たちはそれぞれ希望するアパートを取得し、残りの現預金とローンで全体のバランスを調整しよう、という大枠の方向性まではまとまりました。
しかし、いざ具体的な金額の計算になると話し合いが完全にストップしてしまいました。不動産は現金と違い、はっきりとした定価がありません。そのため、皆さんが「自分がもらうアパートの価値は低く」「他の兄弟がもらうアパートの価値は高く」見積もってしまい、お互いの主張が激しくぶつかり合うようになってしまったのです。
一向に話し合いが進まず、精神的にも疲れ果ててしまったお母様と長男の健太さんが、当事務所へご相談にいらっしゃいました。
② 解決方法
【査定書の取得と遺産分割調停の申立て】
まずは裁判所を使わずに解決を目指すため、弁護士が不動産業者に依頼して各物件の「査定書」を取得しました。その客観的な金額をベースに次男・長女へ交渉を試みましたが、お二人の主張は強硬で、どうしても折り合いがつきませんでした。
そこで、これ以上の当事者間での協議は困難と判断し、速やかに家庭裁判所へ「遺産分割調停」を申し立てました。
【「不動産鑑定」による客観的な価値の算定】
調停の場でも、どの査定額を基準にするかで意見が真っ向から対立しました。このままでは平行線を辿ると判断した弁護士は、裁判所を通じて中立的な専門家（不動産鑑定士）に評価を依頼する「不動産鑑定」の実施をご提案しました。
鑑定には一定の費用がかかりますが、第三者による最も客観的で信頼性の高い評価額が算出されます。
結果として出されたこの鑑定評価額には強硬だった次男と長女も納得せざるを得ず、この金額を大前提として各財産を振り分け、無事に遺産分割調停を成立させることができました。
③ 弁護士のコメント
相続の話し合いにおいて、最も揉めやすいポイントの一つが「不動産の価値（評価額）」です。不動産には「固定資産税評価額」や「路線価」「市場の売買価格」など複数の指標があり、決して価値が一つ（一定）ではないことに注意が必要です。そのため、それぞれの相続人が自分に有利な金額を主張してトラブルになりやすいのです。
当事者同士の話し合いや不動産業者の無料査定などで意見がまとまればスムーズですが、今回のようにどうしても折り合わないケースも多々あります。そのような場合は、多少の費用や手間がかかったとしても、思い切って裁判所の手続きを利用し「不動産鑑定」に進むことが、全員にとって一番納得感があり、結果的にベストな解決方法となることが多いです。
不動産が多く含まれる相続でお悩みの方は、こじれてしまう前にぜひ一度ご相談ください。
