不動産売買で、買主が行方不明になってしまった…
≪事例≫買主側が手付金を支払っているのに、行方不明?!
親が住んでいた一戸建て物件を中古物件として売り出したAさん。取引も円滑に進み、手付金の支払いも受けて、引き渡しの準備を進めていたところ、不動産会社から次のような連絡が来ました。
・買主Bさんが手付金を支払ったまま連絡がとれなくなった
・配偶者や家族はいない
・親族も、心当たりはないとのこと
手付金まで支払っているのに、何らかの事情で連絡が取れず行方が分からなくなってしまった買主Bさん。
このようなケースでは、どのような対応が取れるのでしょうか。
催告手続きをしなければ解除はできない？
売主Aさんは困り果ててしまい、不動産会社に相談しました。回答は、「催促しなければ契約の解除ができず、取引の相手がいない以上、手の打ちようがない。」と言われてしまいました。
実際のところ、何か方法はないのでしょうか？
債務不履行解除
この場合、買主Bさんは手付金を支払うだけではなく、取引が終了するまで、各手続きを円滑に進める義務を負っていると考えられます。この義務を誠実に履行していないと認められれば、履行遅滞による債務不履行(民法541条、民法542条）による契約解除が可能であると考えられます。
債務不履行解除の要件は、債務者の帰責事由によって履行遅滞が生じていることが要件となります。この点については、一方的に行方をくらました買主Bさんに、帰責事由がある可能性が高いと言えます。
そして、債務不履行解除のもう一つの要件は、相当期間を定めて履行の催促をして、その期間内に履行がないことが必要です。この催告は、公示による方法で相手方に連絡が取れなくても契約解除が可能だと考えられます。
公示による通達
公示とは簡易裁判所に申し立てすることで、解除の意思表示の内容を簡易裁判所の掲示場に掲載して、またその内容を官報に少なくとも1回掲載します。
そして、公示の意思表示は最後に官報に掲載した日、または、その掲載に代わる掲示を始めた日から2週間経過した時に相手方に到達した、とみなされます。
ただし、今回のケースでは買付け証明の段階、契約締結前であれば契約が成立しているとは言えないため、契約解除の問題にならず、問題なく新しい契約に移ることが可能であると考えられます。
参考条文
【弁護士の一言】
相手が行方不明になると、どうなるのか？を説明するために、やや特殊なケース設定になってしまいましたが、実際のところ、相手が行方不明になると非常に厄介です。記事でお話したように、最後は、公示送達手続をとって解決することもあり得ます。
現実に起こった例としては、病気で体調を崩してしまい、相手方の所在が不明になってしまうようなケースがあります。住所等を変更するわけではないので、書類上、どの病院に入っているかまでを追跡することが難しいのです。
公示送達の上、判決取得し、強制的に解決する事案も経験しました。「相手方がいない」というのは、とても難解な問題だと思います。
【監修：代表弁護士 山村 暢彦】
