不動産賃貸において、重要なポイントについて民法改正の影響を受けることになります。
今回は不動産賃貸に関係する改正内容の一部を紹介します。
敷金返還、原状回復が明確化
民法改正後では、敷金から賃借人の債務を差し引いた金額を返還することが明記されました。また、賃借人が賃貸人の承諾を経て賃借人を親族等に変更した場合も同様に敷金の返還を行うことが明文化されました。
この点は、実務で実際に運用されていることが明文化されただけにとどまります。
原状回復義務については、どうでしょう。
こちらについても賃借人は、通常使用の範囲内における経年劣化おいては物件に関する原状回復義務を負わないことと、明文化されました。ただし、こちらの内容も国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の内容が明文化されたにとどまるため、実務上、大きな変更は少ないと考えられます。
連帯保証人について極度額を義務化
これは賃貸契約書内容に関する大きな改正ポイントとなります。
不動産賃貸契約における連帯保証人について、責任の限度額である極度額を設定する必要があります。
連帯保証人に対する悪質な責任追及を防ぐ効果も見込めるのではないでしょうか。また、極度額を定めていない連帯保証は無効となります。この点は大きな改正ポイントと言えそうです。
なお、金額については連帯保証人と合意した金額であれば、自由に定めることが可能です。
連帯保証人への情報提供義務
これは事業用賃貸借における連帯保証人に対して、賃借人の財産状況などの情報提供することを義務付けたものです。これにより事業用不動産の連帯保証人は、賃借人の財産状況や経営状況を把握することができ、連帯保証を引き受けるか否かの判断材料とすることも可能となりました。
さらに連帯保証人を保護するために、賃借人が連帯保証人に情報提供した内容につき、瑕疵があり財産状況を誤解して連帯保証人を承諾した場合で、賃貸人が情報提供の瑕疵について悪意、または善意有過失であれば連帯保証契約を取り消すことができるという内容も加わっています。
連帯保証人の家主の回答が義務化
これは賃貸人が連帯保証人より、賃借人の家賃支払い状況について問い合わせを受けた場合は遅滞なく回答することが義務付けられたという改正です。
回答の義務を果たさなければ、連帯保証人について保証を請求する際に、何らかのペナルティがあることが予測されます。
【弁護士の一言】
民法改正の行われた20202年4月前後では、私もセミナーなどの依頼で民法改正内容をお話していましたが、あまり実務への影響は大きくなかったのかなという印象です。
賃貸に関していうと、保証人に関する極度額の話がメインですが、近年は、そもそも保証人に頼るということが減り、基本的に賃料保証会社による保証を行うことが一般的です。極度額による制限などなくとも、連帯保証人への請求はハードルが高いので、今後も賃料保証会社の利用は、より促進されていくと考えます。
【監修 弁護士 山村暢彦】
