不動産取引における、土地購入のトラブル事例とは？
不動産取引は高額な場合が多く、その取引内容も複雑なことからトラブルに巻き込まれてしまうことがあります。今回は不動産取引での、気を付けるべきトラブル事例について紹介いたします。
登記簿上の面積と実測が違う
住宅所有目的で土地を購入した場合、登記簿記載の面積と実測面積が異なるというトラブルがあります。面積のズレが大きければ、希望の間取りで住宅を建てられないなど、不測の損害を被ることがありえます。
登記簿上の面積と実測面積の誤差は決して珍しいことではなく、誰にでも起こる可能性があります。また、場合によっては、面積が明確でない以上、金融機関で抵当権設定時に担保価値の特定が難しく、住宅ローンが下りないこともあります。
対応策としては、再度測量し直したうえで、境界立ち合いを実施、登記簿上の面積を更正します。
実測売買と公簿売買で想定されるトラブル
土地購入での売買形態には実測売買、公簿売買の2種類が存在します。
実測売買は、仮で登記簿上の面積で価格決定を行い、その後測量を実施して実測面積の差額を清算する方式です。
注意したいのは、登記簿上の面積よりも土地面積が少ない場合、価格は安くなります。しかし、登記簿面積より実測面積が大きければ、当初想定していた金額よりも高くなってしまうことが懸念されます。
公募売買とは、登記簿記載の土地面積で価格が決定します。ただし、実測面積との差が大きくても、登記簿上の面積で価格が決まってしまいます。
手付金のトラブル
不動産取引では手付金を支払う形態が多いです。
代表的な手付金は解約手付です。買主は手付金を放棄することで、契約を解除できます。売主は手付金の2倍の金額を買主に支払うことで契約解除が可能です。手付金の価格は売買価格の20%が相場です。
問題となるケースは、業者に手付金を支払いした後に、倒産されてしまうケースです。
しかし、このような場合も泣き寝入りする必要はなく、宅建協会により手付金が保証される可能性があります。
私道を含む土地のトラブル
私道負担とは、土地から公道に直接つながる道がないため、他者の私道を通らなければいけないことを指します。土地に自らの所有権がなければ、私道の所有者へ通行料を支払わなければいけないことが考えられます。
土地について、道路の持ち分権までついてくるのか、私道管理において近隣住民との決まり事があるかなど、充分確認するべきでしょう。
私道負担付きの物件は一般的に買い手がつきにくく、再度売却するにしても安値となる可能性が高いため、注意が必要です。
≪弁護士の一言≫
今回は、①面積違い、②手付金、③私道トラブルと、すべて「あるある」のトラブル事例です。そのため、各事例の基本的な話をさせていただきました。
面積違いについては、いずれかの段階で測量が入るケースが多いので、境界トラブルなどトラブル自体は、事前に把握できる可能性が高いかと思います。手付金については、トラブル時に相手方に「解除の意思表示」などを内容証明郵便にて行ったほうが良いケースも多く、もし手付解約トラブルが想定される場合には、早めに弁護士のもとへ相談にいって、備えるべきでしょう。
【監修：代表弁護士 山村 暢彦】
