契約不適合責任（瑕疵担保責任）とは？
不動産の取引で是非知っておきたいのが、契約不適合責任（瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん））という言葉です。瑕疵とは傷や不具合を意味しています。つまり、「不動産の不具合については、責任をもって売主さんが担保してくださいね。」という意味の言葉になります。
2020年4月1日に施行された民法改正によって、従来の瑕疵担保責任から契約不適合責任へと変更されました。専門家はさておき、一般的な売主・買主として関与する分には、大枠としては同じような責任として理解しても差し支えないでしょう。
マイホームの購入、あるいは自分の不動産を売却する際にこの契約不適合責任（瑕疵担保責任）の意味をしっかり理解しておくことで、取引についての一つの判断材料とすることができます。
例えば、あなたの購入したマイホームに雨漏りが見つかったとします。このケースでは買主が雨漏りの存在を知った時から、一年以内であれば売主が雨漏りの存在を知らなかったとしても、雨漏りによって生じた修理費用の請求が可能なのです。そして、この雨漏りがマイホームの重大な欠陥に起因するもので、補修が不可能な場合は売買契約を解除することもできるのです。
このような不動産の取引の安全を計っているのが契約不適合責任（瑕疵担保責任）なのです。なお取引の態様が「不動産業者」と「個人」の場合は、契約不適合責任（瑕疵担保責任）が必須となります。
●新築物件：売主は引き渡しから10年間、契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負います。
●中古物件：売主は引き渡しから最低2年間、契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負います。
契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負わない特約が可能？
契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負わない特約がついている物件も存在します。不具合についての責任追及が免責されていることを「契約不適合責任（瑕疵担保責任）の免責特約」と言います。
この文言が契約書にある場合、相手が知っていて、黙っていた不具合などを除いては、契約不適合責任（瑕疵担保責任）の追及ができません。なお、中古物件等であれば契約不適合責任（瑕疵担保責任）は、免責や最長で3ヵ月程度が一般的です。
不動産業者が売主ではなく仲介している取引で、売主が個人の場合は、個人売買と同様で契約不適合責任（瑕疵担保責任）が免責あるいは短い期間でしか定められていない場合が多いですから、取引態様には注意が必要です。
免責特約したにも関わらず、引き渡し後に修理費用を請求された
瑕疵担保責任の免責特約は基本的には取引当事者で合意されていれば有効に成立します。
しかし、瑕疵担保責任の免責特約を交わしていても特殊事情で契約不適合責任（瑕疵担保責任）の免責特約が無効となる可能性が内在するケースも存在します。
例えば、売主が買主に知りながら告げなかった不具合などがあれば瑕疵担保責任の免責特約が無効となる場合があります。
【弁護士の一言】
ざっくりとお話しますが、要は、契約不適合責任（瑕疵担保責任）とは、買った後の家の「保証サービス」のようなものがイメージしやすいのではないかと思います。ただ、売主が業者なら宅建業法による規制もあり、一定期間業者責任を負う定めになっています。新築の場合も、売主ないし建設会社が責任を負います。もっとも、個人が売主の場合で、かつ、中古の場合には、ほとんど「免責特約」による取引が一般的かと思います。
ポイントとしては、
●「契約不適合責任（瑕疵担保責任）」という保証責任のようなものがあることを知っておくことと、
●それによって「金額に反映されていない有利不利」があること、だと思います。
【監修：代表弁護士 山村 暢彦】
