2023年4月1日に施行された改正民法は、不動産を所有・管理する立場の方にとって他人事ではありません。特にアパートオーナーや大家業を営む方にとって、トラブル回避や建物の適正管理に直結するルールが複数変更されました。
なかでも注目されているのが「相隣関係」の見直し。これにより、隣地の使用や枝の切除など、実務で頻出する問題への対応方法が見直されました。
本記事では、不動産法務に詳しい弁護士が、アパートオーナーが押さえておくべき「2023年民法改正」の注目ポイントを具体的に解説します。
1. 相隣関係の見直しがアパートオーナーに与える影響
2023年の民法改正では、「相隣関係」（民法第209条以下）のルールが大きく変わりました。アパートオーナーにとって、隣地との関係や設備の維持・修繕に関する実務に影響がある内容です。
① 隣地使用権の拡大（民法第209条）
従来の民法では、「建物を建てる・修繕する目的」でしか隣地の使用を請求できませんでした。
しかし改正後は、「解体工事」や「境界測量」など、売却や土地活用の前段階に必要な作業にも隣地の使用が認められるようになりました。
改正の背景と実務への影響
少子高齢化により、古家の解体や土地の売却が増える中、「売却前に古家を解体して更地にしたい」「確定測量を行って境界を明らかにしたい」といったニーズが増加。こうした実務に法律が追いついた形です。
改正条文（抜粋）
第二百九条
土地の所有者は、以下の目的で必要な範囲内において隣地を使用できる：
一 建物等の築造、修繕、撤去
二 境界標の調査や測量
この改正により、アパートオーナーが土地売却や再建築の準備を行いやすくなりました。ただし、立ち入りには相手の住家については承諾が必要である点には注意が必要です。
② 継続的給付設備の設置権（民法第213条の2）
これまで、上下水道や電気・ガスなどのインフラが他人の土地を経由していた場合、所有者が変わった途端に「管を引き上げろ」と要求されるトラブルがありました。
今回の改正により、こうした継続的給付（インフラ供給）のためには、他人の土地に設備を設置したり、他人の設備を使用したりすることが法律上認められるようになりました。
ただし、当然ながら無償ではなく、「償金」（利用料）の支払いが必要です。
実務上の注意点
- 設備の設置が「必要不可欠」であるか
- 使用範囲が「合理的」であるか
- 償金の金額が「妥当」であるか
これらを巡って今後トラブルも予想されるため、契約書や覚書で事前に権利関係を明確にしておくことが望ましいでしょう。
2. 隣家から枝が越境してきたときの対処法【2023年改正民法の新ルール】
不動産トラブルで意外と多いのが、「隣の木の枝が敷地に入ってきた」という相談です。従来は、越境した「枝」は勝手に切ってはいけないというルールが原則でした。
しかし、今回の民法改正により、一定の条件を満たせば「越境してきた枝を自ら切り取る」ことが可能になりました。
改正前のルール（旧民法第233条）
- 根（地中）→ 自分で勝手に切ってよい
- 枝（空中）→ 所有者に切除請求できるが、自分では切れない
改正後のルール：3つの条件で「切除可能」に（新民法第233条3項）
次のいずれかの条件を満たすときは、越境した枝を所有者が自ら切り取ることができます。
- 催告したのに一定期間内に切除されなかった場合
- 竹木の所有者の所在が不明な場合
- 急迫の事情（災害・建物損壊の危険など）がある場合
実務での注意点
勝手に切ってしまってトラブルになることを避けるため、次の手順を踏むのが安全です。
- 内容証明郵便などで「切除の催告」を送る
- 相当期間（2週間程度）待機
- 証拠としてやりとりを保管
とくに空き家などで所有者と連絡が取れないケースでは、この改正が非常に有効です。ただし、急迫の事情を理由にしてすぐに切るのはリスクがあるため、慎重に判断しましょう。
3. まとめ｜不動産オーナーは「使える法改正」を見逃さないこと
今回の2023年民法改正は、所有者不明土地問題や空き家トラブルへの対応として、相隣関係のルールを大きく見直すものとなりました。
特にアパートオーナーにとっては、
- 境界測量・解体工事のための隣地使用が容易になった
- インフラ供給のための他人地使用が法的に明文化された
- 隣地から越境する枝の対処が柔軟になった
といった点で、実務に直結する恩恵の大きい改正といえます。
この流れは、「使われていない不動産」を流通させ、適切に管理・利活用できる社会に変えていく第一歩でもあります。不動産オーナーや大家業の方は、今後の法改正動向にもアンテナを張りつつ、必要に応じて弁護士や専門家に相談する体制を整えておくことが重要です。
【弁護士の一言】
今回ご紹介した「２０２３年（令和５年）民法改正」は、不動産関係のトラブルに注力している私としては、いろんなことにメスを入れてくれたな、と前向きに受け止めています。今回の記事ではご紹介していないですが、「所有者不明土地管理制度」といった制度も新設され、空地・空家問題の解決に役立つ制度が新設されています。近隣問題は法律が未整備な点も多く、今後も、より法制度的な解決が進むことを期待しています。
