相続の時に何かとトラブルになるのが、不動産です。
現金と不動産が残っている相続のケースでは、不動産を相続した人は、不動産の価格分を差し引かれた分しか、現
金を相続できないことがあります。
このようなケースで、不動産の評価額はどのように決まるのでしょうか？
不動産の価値は一物四価と言われている
不動産は「一物四価」といわれています。
これは、一つの「物＝不動産」には四つの評価方法があるという意味です。不動産の評価は路線価、公示価格、実
勢価格、固定資産税評価額に分かれています。
路線価
路線価とは、相続税の課税額を計算するときに用いられる評価方法です。不動産の道路に面した標準的な宅地1平
方メートルあたりの土地の評価額で、国税庁が毎年8月ごろに発表しています。
路線価は、あくまで相続税等の算出で使用される数値です。そのため、実際の市場で取引される不動産価格とは乖
離しているケースも少なくありません。
公示価格
公示価格とは、地価公示法という法律によって、国土交通省に所属の、土地鑑定委員会によって専任された「不動
産鑑定士」という不動産の評価のプロが調査を行います。そして、不動産鑑定士の調査結果に基づき、毎年1月1日の
価格が決まり、3月に公表しています。
固定資産税評価額
固定資産税や不動産取得税、登録免許税など不動産関連の税金の計算の基礎となります。3年に一回、価格更新さ
れます。
おおよそ地価公示価格の7割と言われています。固定資産税は、固定資産税評価証明書で確認することができま
す。固定資産のある役場の納税課で身分証を提示し、手数料を納付して発行してもらうことができます。
実勢価格
実勢価格とは、実際の不動産取引の時の売買金額のことです。不動産の取引価格は、売主は「高く売りたい」、買
主は「安く買いたい」という取引当事者の意思が介在するため、価格が一定ではありません。
相続や売買の時はどのように価格を判断するの？
法律で、「相続時の不動産評価額は○○で評価する」という決まりはありません。
実務上では土地は相続税評価額、建物は固定資産税評価額で評価することもあるようです。但し、親から相続する
不動産に賃貸物件等の収益不動産が含まれている場合は、このように単純には決まらないケースも多いようです。
不動産は相続財産の中でも、高額で、かつ、一つとして同一のものはなく、物件ごとの個性が重要視されます。そ
のため遺産分割の際に、不動産の評価で争いになるケースもあるのが実情です。
【執筆 松本和博 （宅地建物取引士試験合格）】
【監修 弁護士 山村暢彦】
